Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica 

Il 24 maggio 2024 è stato approvato dal Consiglio dei Ministri il decreto  legge Salva-Casa, presentato dal vicepresidente del Consiglio e ministro  delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT), Matteo Salvini.  

Il decreto-legge (Dl n. 69/2024) reca disposizioni urgenti tese a  introdurre nuove disposizioni di semplificazione in materia edilizia e  urbanistica, semplificando le procedure amministrative che ostacolano di  fatto la commerciabilità dei beni immobili e precludono l’accesso a  mutui, sovvenzioni e contributi, nonché a consentire la riqualificazione  e la valorizzazione economica delle unità immobiliari, e a far fronte al  crescente fabbisogno abitativo.  

Il decreto legge interviene anche sulle incertezze applicative della  normativa vigente che rendono di fatto problematica l’attività degli enti  locali, dei cittadini e delle imprese, con particolare riferimento al  riutilizzo del patrimonio edilizio esistente al fine di contenere il  consumo di suolo e favorire processi di rigenerazione urbana e riuso del  suolo edificato, anche mediante interventi di ristrutturazione  ricostruttiva.  

Non si tratta di un condono, fanno sapere i tecnici del MIT, in quanto il  decreto interviene solo nelle casistiche di minore gravità.  

Il decreto, come già anticipato, semplifica le procedure vigenti: è  introdotto il regime di silenzio-assenso, principio particolarmente  rilevante e che va nella direzione della massima semplificazione.  Significa che se l’Amministrazione non risponde nei tempi previsti,  l’istanza del cittadino è accettata.  

Infine si introduce la possibilità di installare tende e strutture di  protezione dal sole e da eventi atmosferici, in regime di edilizia  libera. 

La norma mira anche a decongestionare gli uffici tecnici comunali. Il  provvedimento prevede sanzioni proporzionali all’aumento di valore  dell’immobile, i cui introiti potranno essere utilizzati, tra l’altro,  nella misura di 1/3, per progetti di recupero e rigenerazione urbana e  per la demolizione di opere abusive. 

Le associazioni di categoria hanno salutato con favore il decreto Salva Casa. Per Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia, si tratta  di una “buona notizia”. La Federazione Italiana Agenti Immobiliari  Professionali (FIAIP), in persona del suo presidente, Gian Battista  Baccarini, “accoglie con favore le misure contenute nel decreto Salva Casa, prioritariamente finalizzate ad agevolare la circolazione regolare 

degli immobili a tutela del cittadino e a beneficio della dinamicità  virtuosa del mercato immobiliare e di chi vi opera professionalmente  oltre a sbloccare le centinaia di migliaia di pratiche edilizie che  intasano gli uffici tecnici comunali creando nervosismo o, peggio,  contenzioso contro la pubblica amministrazione, con conseguenti disagi e  costi sociali”.  

In estrema sintesi i punti essenziali del decreto legge salva-casa.  

Abusi sanabili. Il decreto interviene solo nelle casistiche di minore  gravità, incidendo sulle cosiddette lievi difformità. In particolare,  sono tre le tipologie di difformità che potranno essere sanate:  1) difformità formali, derivanti da incertezze interpretative della  disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo  dell’immobile;  

2) difformità edilizie interne (cd. tolleranze costruttive), risultanti  da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati dai proprietari  dell’epoca in assenza di formale autorizzazione o segnalazione, rendendo  oggi difficile comprovare lo stato legittimo dell’unità immobiliare;  3) difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione  dell’intervento, ma non sanabili oggi, a causa della disciplina della  “doppia conformità” che, richiedendo la conformità alla disciplina  edilizia vigente sia al momento di realizzazione dell’intervento sia al  momento della richiesta del titolo, non consentono di conseguire il  permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi  qualificati come parziali difformità, risalenti nel tempo, pur se  conformi agli standard urbanistici.  

Accertamento di conformità. Finora l’accertamento di conformità poteva  essere chiesto solo quando veniva dimostrata la c.d. “doppia conformità”.  In altre parole, l’opera doveva essere conforme alla normativa edilizia e  urbanistica vigente sia al momento della realizzazione, sia al momento  della presentazione dell’istanza. Il decreto salva-casa semplifica la  normativa, richiedendo ora la doppia conformità solo nei casi più gravi.  Per le parziali difformità possono essere sanati gli interventi che  all’epoca della realizzazione erano coerenti con le norme edilizie e che  oggi sono conformi alle norme urbanistiche.  

Tempi per il disbrigo delle pratiche amministrative. Come già anticipato,  si supera il silenzio-rigetto finora vigente e si introduce il silenzio assenso: significa che se l’Amministrazione non risponde, entro i  seguenti termini, l’istanza si considera accolta. In particolare, se  l’Amministrazione non risponde entro il termine di 45 giorni per il  permesso in sanatoria e di 30 giorni per la segnalazione certificata di  inizio attività (SCIA), l’istanza si intende accettata. Per gli immobili 

soggetti a vincolo paesaggistico, si dovranno aggiungere invece fino a  180 giorni.  

Stato legittimo dell’immobile. Il decreto legge salva-casa riduce inoltre  gli oneri amministrativi per i cittadini. Per dimostrare lo stato  legittimo dell’immobile sarà sufficiente presentare il titolo che ha  disciplinato l’ultimo intervento edilizio, anche in sanatoria. Ne deriva  quindi che le parziali difformità che saranno sanate contribuiranno a  dimostrare lo stato legittimo di un immobile.  

Mutamento di destinazione. Col decreto legge salva-casa si semplifica il  cambio di destinazione d’uso degli immobili. In particolare, sarà sempre  consentito il mutamento della destinazione d’uso della singola unità  immobiliare senza opere, nel rispetto delle normative di settore e ferma  restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare  specifiche condizioni. Più nel dettaglio, all’interno della stessa  categoria funzionale, il mutamento della destinazione d’uso sarà sempre  ammesso. Tra diverse categorie funzionali, invece, il mutamento della  destinazione d’uso sarà ammesso limitatamente alle categorie  residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale,  in ogni caso, all’interno delle zone: centro storico, residenziali  consolidate, residenziali in espansione. Sono escluse dalle  semplificazioni le unità immobiliari al primo piano fuori terra.  Entrata in vigore. Il decreto salva-casa dovrà essere approvato con legge  di conversione dal Parlamento entro 60 giorni dalla sua pubblicazione in  Gazzetta Ufficiale. La discussione in aula per la conversione è prevista  per l’11 giugno in commissione Ambiente della Camera. 

Autore

  • Giuseppe Speranza

    avvocato civilista dal 2000. Mediatore civile commerciale e iscritto all'Albo Speciale degli Avvocati ammessi al patrocinio dinanzi alla Corte di Cassazione ed alle altre Giurisdizioni Superiori. è stato giudice onorario presso il Tribunale civile di Cagliari Sezione distaccata di Sanluri. Ha collaborato per la Rivista Giuridica Sarda diretta dal Prof. Avv. Angelo Luminoso. Collabora per la rivista La Testata.it dal mese di febbraio 2023 dove è autore della rubrica “Diritto & Società”.

    Visualizza tutti gli articoli
2024-06-13

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *