Il 24 maggio 2024 è stato approvato dal Consiglio dei Ministri il decreto legge Salva-Casa, presentato dal vicepresidente del Consiglio e ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT), Matteo Salvini.
Il decreto-legge (Dl n. 69/2024) reca disposizioni urgenti tese a introdurre nuove disposizioni di semplificazione in materia edilizia e urbanistica, semplificando le procedure amministrative che ostacolano di fatto la commerciabilità dei beni immobili e precludono l’accesso a mutui, sovvenzioni e contributi, nonché a consentire la riqualificazione e la valorizzazione economica delle unità immobiliari, e a far fronte al crescente fabbisogno abitativo.
Il decreto legge interviene anche sulle incertezze applicative della normativa vigente che rendono di fatto problematica l’attività degli enti locali, dei cittadini e delle imprese, con particolare riferimento al riutilizzo del patrimonio edilizio esistente al fine di contenere il consumo di suolo e favorire processi di rigenerazione urbana e riuso del suolo edificato, anche mediante interventi di ristrutturazione ricostruttiva.
Non si tratta di un condono, fanno sapere i tecnici del MIT, in quanto il decreto interviene solo nelle casistiche di minore gravità.
Il decreto, come già anticipato, semplifica le procedure vigenti: è introdotto il regime di silenzio-assenso, principio particolarmente rilevante e che va nella direzione della massima semplificazione. Significa che se l’Amministrazione non risponde nei tempi previsti, l’istanza del cittadino è accettata.
Infine si introduce la possibilità di installare tende e strutture di protezione dal sole e da eventi atmosferici, in regime di edilizia libera.
La norma mira anche a decongestionare gli uffici tecnici comunali. Il provvedimento prevede sanzioni proporzionali all’aumento di valore dell’immobile, i cui introiti potranno essere utilizzati, tra l’altro, nella misura di 1/3, per progetti di recupero e rigenerazione urbana e per la demolizione di opere abusive.
Le associazioni di categoria hanno salutato con favore il decreto Salva Casa. Per Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia, si tratta di una “buona notizia”. La Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali (FIAIP), in persona del suo presidente, Gian Battista Baccarini, “accoglie con favore le misure contenute nel decreto Salva Casa, prioritariamente finalizzate ad agevolare la circolazione regolare
degli immobili a tutela del cittadino e a beneficio della dinamicità virtuosa del mercato immobiliare e di chi vi opera professionalmente oltre a sbloccare le centinaia di migliaia di pratiche edilizie che intasano gli uffici tecnici comunali creando nervosismo o, peggio, contenzioso contro la pubblica amministrazione, con conseguenti disagi e costi sociali”.
In estrema sintesi i punti essenziali del decreto legge salva-casa.
Abusi sanabili. Il decreto interviene solo nelle casistiche di minore gravità, incidendo sulle cosiddette lievi difformità. In particolare, sono tre le tipologie di difformità che potranno essere sanate: 1) difformità formali, derivanti da incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile;
2) difformità edilizie interne (cd. tolleranze costruttive), risultanti da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati dai proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione o segnalazione, rendendo oggi difficile comprovare lo stato legittimo dell’unità immobiliare; 3) difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi, a causa della disciplina della “doppia conformità” che, richiedendo la conformità alla disciplina edilizia vigente sia al momento di realizzazione dell’intervento sia al momento della richiesta del titolo, non consentono di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi qualificati come parziali difformità, risalenti nel tempo, pur se conformi agli standard urbanistici.
Accertamento di conformità. Finora l’accertamento di conformità poteva essere chiesto solo quando veniva dimostrata la c.d. “doppia conformità”. In altre parole, l’opera doveva essere conforme alla normativa edilizia e urbanistica vigente sia al momento della realizzazione, sia al momento della presentazione dell’istanza. Il decreto salva-casa semplifica la normativa, richiedendo ora la doppia conformità solo nei casi più gravi. Per le parziali difformità possono essere sanati gli interventi che all’epoca della realizzazione erano coerenti con le norme edilizie e che oggi sono conformi alle norme urbanistiche.
Tempi per il disbrigo delle pratiche amministrative. Come già anticipato, si supera il silenzio-rigetto finora vigente e si introduce il silenzio assenso: significa che se l’Amministrazione non risponde, entro i seguenti termini, l’istanza si considera accolta. In particolare, se l’Amministrazione non risponde entro il termine di 45 giorni per il permesso in sanatoria e di 30 giorni per la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), l’istanza si intende accettata. Per gli immobili
soggetti a vincolo paesaggistico, si dovranno aggiungere invece fino a 180 giorni.
Stato legittimo dell’immobile. Il decreto legge salva-casa riduce inoltre gli oneri amministrativi per i cittadini. Per dimostrare lo stato legittimo dell’immobile sarà sufficiente presentare il titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, anche in sanatoria. Ne deriva quindi che le parziali difformità che saranno sanate contribuiranno a dimostrare lo stato legittimo di un immobile.
Mutamento di destinazione. Col decreto legge salva-casa si semplifica il cambio di destinazione d’uso degli immobili. In particolare, sarà sempre consentito il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare senza opere, nel rispetto delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni. Più nel dettaglio, all’interno della stessa categoria funzionale, il mutamento della destinazione d’uso sarà sempre ammesso. Tra diverse categorie funzionali, invece, il mutamento della destinazione d’uso sarà ammesso limitatamente alle categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, in ogni caso, all’interno delle zone: centro storico, residenziali consolidate, residenziali in espansione. Sono escluse dalle semplificazioni le unità immobiliari al primo piano fuori terra. Entrata in vigore. Il decreto salva-casa dovrà essere approvato con legge di conversione dal Parlamento entro 60 giorni dalla sua pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. La discussione in aula per la conversione è prevista per l’11 giugno in commissione Ambiente della Camera.