Nonostante la diffusione e la convenienza economica della surrogazione del mutuo, l’istituto introdotto dal Decreto Bersani nel 2007 è sempre stato ostacolato sia dalle banche sia dai notai.
Sarebbero oltre mezzo milione gli italiani che al 2021 hanno beneficiato dell’istituto della surroga del mutuo immobiliare, risparmiando migliaia di euro all’anno. é quanto afferma un report realizzato da Milena Gabanelli e Francesco Tortora pubblicato sul Corriere della Sera il 24 aprile 2022.
Cerchiamo di capire meglio la natura della surroga del mutuo.
La surroga o portabilità del mutuo ipotecario è un istituto disciplinato dalla legge n. 40 del 2 aprile 2007 (Legge Bersani) di conversione al Decreto Legge 31 gennaio 2007 n. 7 che consente di trasferire, a costo zero e senza penali e a condizioni economiche più vantaggiose, il proprio mutuo a un diverso istituto di credito, garantendo al mutuatario rate e tassi di interesse più convenienti. La nuova banca subentra di diritto nel contratto al posto dell’altra banca, mantenendo le garanzie e gli accordi presi con la precedente e ciò solo se il finanziamento risulti pari a quello originale richiesto, altrimenti occorrerà chiedere un nuovo mutuo. Un altro vantaggio è la possibilità di cambiare la durata residua del prestito aumentandola o riducendola. Tutti i costi di istruttoria, di perizia e del notaio sono sempre a carico della banca subentrante, quindi, per il mutuatario, la surroga è per legge gratuita, a costo zero. Anche la polizza assicurativa può essere semplicemente trasferita da un istituto di credito all’altro a costo zero. Ne consegue che la banca mutuante (originaria) non può richiedere il pagamento di penali perché si tratta di un trasferimento e non di una estinzione, mentre la banca subentrante non può addebitare al mutuatario altri costi, come quelli di perizia e accertamenti catastali, né obbligare al mutuatario di aprire un nuovo conto corrente bancario dedicato. Il mutuatario che si avvale della portabilità del mutuo (surroga) dovrà pagare solo 35 euro, a titolo di costo tassa per il passaggio dell’ipoteca.
Altra peculiarità della surroga consiste nel fatto che essa è consentita alle persone fisiche sia sulla prima casa, sia sulla seconda, così come sugli immobili destinati ad attività commerciali e professionali.
La surrogazione, inoltre, può essere bilaterale o trilaterale. Nel primo caso, a firmare il contratto sono solo la banca subentrante e il cittadino mutuatario che beneficia del prestito. Sarà il notaio entro 30 giorni a presentarsi all’istituto di credito originario per firmare la quietanza, l’atto che attesta l’avvenuta estinzione del mutuo per surrogazione. Nel secondo caso, invece, a firmare il contratto e la quietanza in un atto unico sono il debitore, la nuova banca e il vecchio istituto di credito. La surrogazione trilaterale è all’evidenza più articolata ma è quella preferita dal Consiglio Nazionale dei notai.
La surroga non va confusa con la rinegoziazione del mutuo.
Con la rinegoziazione il cliente si rivolge al medesimo istituto di credito in cui ha acceso il mutuo e chiede la modifica delle condizioni contrattuali: riduzione o aumento della durata del mutuo, ridurre del tasso di interesse applicato, passaggio dal tasso fisso a quello variabile e viceversa. Con la surroga, invece, il mutuo viene “portato” dalla banca in cui è stato originariamente negoziato a un istituto di credito diverso che offre condizioni contrattuali evidentemente più vantaggiose, sia sul piano della durata residua del contratto di mutuo (durata del piano di ammortamento), sia sulla natura del tasso applicato (fisso o variabile), sia sugli interessi applicati. è di tutta evidenza la convenienza della surroga rispetto alla rinegoziazione del mutuo.
Il decreto Bersani, non pone limiti alla surroga. Il mutuatario può chiedere la surroga in qualsiasi momento e quante volte lo ritenga utile durante la vita del contratto di mutuo. Nella pratica commerciale, tuttavia, gli istituti di credito “bocciano” le richieste di surroga del mutuo presentate dopo qualche mese dalla stipula del contratto di mutuo e pongono come condizione per l’accettazione della relativa pratica che il piano di ammortamento sia avviato da almeno sei o dodici rate.
Questi i tratti caratteristici della surroga o della portabilità del mutuo ipotecario.
Ma veniamo ancora al report realizzato da Milena Gabanelli e Francesco Tortora.
Secondo il report “A causa della crisi del debito sovrano (2010-2011) i tassi d’interesse sono di molto aumentati. L’anno record è stato il 2012 con una media del tasso variabile al 3,7% e del tasso fisso al 6,02%, mentre, successivamente, grazie alla politica monetaria espansiva adottata dalla BCE con Mario Draghi e confermata da Christine Lagarde, il costo del denaro è sceso rapidamente fino a raggiungere i minimi storici nel 2020 con una media dello 0,88% per il tasso fisso e dello 0,78% per quello variabile.
Questa tendenza ha provocato il boom delle surroghe che sono passate in Italia da appena 2.493 nel 2013 a 73.486 nel 2020. Negli stessi anni i finanziamenti bancari delle surroghe sono saliti da poco più di 261 milioni a quasi 9,5 miliardi di euro. Concludendo: dal 2013 al 2021 le banche hanno sottoscritto complessivamente quasi 3 milioni di nuovi mutui immobiliari e oltre 450 mila surroghe”.
Va tuttavia registrata, da un semestre a questa parte, un’inversione negativa di tendenza causata dalla guerra in Ucraina contro la Russia. L’aumento strutturale dell’inflazione e del costo del denaro, dallo scorso semestre, hanno fatto registrare un aumento dei tassi di interesse sui mutui, rendendo più cari soprattutto i mutui a tasso fisso e più incerto l’andamento dei mutui a tasso variabile, con conseguente calo consistente delle richieste di mutui immobiliari.
Sempre secondo il report, i Notai con l’ABI bancaria avrebbero portato avanti una battaglia contro le surroghe, tanto che “l’Antitrust che regola la concorrenza ha sanzionato 23 banche per pratiche commerciali scorretteed è intervenuto ripetutamente con procedimenti per «abuso dei poteri di vigilanza e disciplinari» nei riguardi di diversi consigli notarili distrettuali”. La motivazione, sempre secondo il report, andrebbe ricercata nel fatto che con le surroghe si guadagnerebbe meno. E ci spiega anche perché. “Per una surroga i notai fatturano in media 820 euro, mentre per un mutuo fatturano 1.200 euro. Per ogni surroga i professionisti versano all’Archivio notarile circa 167 euro, mentre per un mutuo «solo» 111 euro. Al netto di tasse e contributi, in media sulla surroga il notaio incassa 653 euro, mentre sul contratto di mutuo 1.089 euro” (…) “… sin dal 2007 i notai avrebbero trascurato i benefici delle surroghe per i cittadini, promuovendo invece procedure che avrebbero garantito alla categoria maggiori guadagni, permettendo di mantenere alte le tariffe, mentre i consigli notarili, che avrebbero dovuto svolgere una funzione disciplinare, spesso hanno invece esercitato il proprio potere per limitare la concorrenza tra notai e tutelare interessi di parte”.
