Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, se non risulta il contrario dal titolo, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come i lastrici solari.
L’art. 1117 c.c., in tema di condominio di edifici, fissa un criterio di attribuzione della proprietà dei singoli beni elencati nella norma. Criterio che può essere superato solo mediante la produzione di un titolo che dimostri la proprietà esclusiva di un determinato bene in capo ad un condomino o a terzi, o dimostrando che, per le sue caratteristiche strutturali, quel bene è materialmente asservito a beneficio esclusivo di una o più unità immobiliari. Secondo l’orientamento unanime della Cassazione, per escludere la previsione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c., è richiesta una espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio.
Lo ha affermato la Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 5850 del 27 febbraio 2023, chiarendo anche che per titolo debba intendersi quell’atto o l’insieme di atti che hanno dato vita al condominio, come il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini, gli atti di acquisto delle altre unità immobiliari, l’usucapione, il testamento o la donazione. Con un solo limite, il titolo non può mai costituire oggetto di trasferimento di parti comuni necessariamente condominiali, di cui all’art. 1117 c.c., in quanto indivisibili per natura, funzione o destinazione (es. il suolo dove sorge il fabbricato, le fondazioni, i muri maestri, le scale, pianerottoli, i pilastri).
L’art. 1117 c.c. elenca, infatti, tre tipologie di parti comuni, e le individua in base al loro rapporto strutturale o funzionale con l’edificio: 1) parti che formano necessariamente la struttura dell’edificio e come tali indivisibili; 2) locali accessori destinati al servizio generale dello stabile; 3) gli impianti e le opere non indispensabili ma destinati all’uso e al godimento comune.
I fatti di causa
La vertenza trae origine da un ricorso presentato da alcuni condomini di uno stabile in Roma i quali deducevano di essere proprietari esclusivi del lastrico solare in quanto l’originaria proprietaria dello stabile che aveva loro trasmesso per donazione il diritto di proprietà delle singole unità abitative si era riservata la proprietà del piano attico e del superattico dell’edificio, ancorché l’atto di donazione non riportasse il lastrico solare tra i beni rimasti in proprietà esclusiva ai donatari e alla donante.
Il Tribunale di Roma rigettava la domanda, dichiarando il lastrico solare a copertura dell’edificio, oggetto di proprietà condominiale.
La sentenza veniva impugnata davanti alla Corte d’Appello di Roma la quale rigettava l’impugnazione, sostenendo che l’atto di donazione che aveva dato origine al condominio, non contenesse elementi certi e univoci per ritenere il lastrico solare di proprietà esclusiva.
I condomini ricorrevano quindi in Cassazione che confermava la sentenza della Corte d’Appello impugnata.
La decisione della Corte di Cassazione
La Corte Suprema, a motivo della sua decisione, ha affermato che in relazione ai lastrici solari si è ritenuto che in tema di condominio degli edifici, qualora non intervenga una volontà derogatoria degli interessati sul regime di appartenenza, i beni e i servizi elencati dall’art. 1117 c.c., in virtù della relazione di accessorietà o di collegamento strumentale con le singole unità immobiliari, sono attribuiti ex lege (per legge) in proprietà comune per effetto dell’acquisto della proprietà dei piani o porzioni di piano; pertanto, il lastrico solare che assolve alla primaria funzione di copertura dell’edificio e rientra tra i beni e i servizi elencati dall’art. 1117 c.c., è oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo in modo chiaro e univoco, tramite un’espressa riserva di proprietà.
Nel caso specifico, osserva la Corte, è pacifico che il titolo da cui è nato il condominio nell’edificio è rappresentato dalla donazione con cui la donante provvedeva a frazionare il fabbricato di sua esclusiva proprietà attribuendo ai suoi quattro figli i vari piani. Tuttavia, dall’atto di donazione non risulta superata la natura condominiale del lastrico solare in quanto il titolo, che avrebbe dovuto provare la non appartenenza del lastrico solare nel novero delle parti comuni, non contiene in realtà alcun elemento certo e univoco che il lastrico solare appartenesse ai condomini in via esclusiva. Il mancato inserimento del lastrico solare nell’elenco delle parti rimaste in proprietà ai donatari e alla donante dimostra, invece, l’inesistenza di una volontà delle parti contraenti di riservare il lastrico solare in proprietà esclusiva, volontà avvalorata anche dal fatto che all’epoca della stipulazione dell’atto di donazione, come risulta dalla consulenza tecnica d’ufficio in atti, il lastrico solare non era ancora accessibile e liberamente fruibile ai singoli condomini o a terzi in quanto sprovvista di una scala di accesso, peraltro solo successivamente realizzata.
Giuseppe Speranza
